迷失之三：缺乏合理的業(yè)態(tài)組合
    一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位不能是單一的，而是要根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分后消費(fèi)群體的不同，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)中的業(yè)態(tài)進(jìn)行組合。比如廣州中泰廣場(chǎng)曾把自己的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場(chǎng)一到七層都由百盛百貨經(jīng)營(yíng)，結(jié)果效果不甚理想。目前，該廣場(chǎng)放棄大而全的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場(chǎng)細(xì)分后的消費(fèi)者。另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也不能是雜亂無(wú)章的。很多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在急功近利的心態(tài)影響下，急于收回投資資金，將商鋪進(jìn)行散售，一旦散售，失去規(guī)劃性，造成業(yè)態(tài)組合及品牌選擇上的不合理，必將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。
    因此，商業(yè)房地產(chǎn)要講究“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，和諧互補(bǔ)”。重慶目前規(guī)模最大的街區(qū)型購(gòu)物廣場(chǎng)----龍湖北城天街就是注重業(yè)態(tài)組合及品牌選擇匹配的一個(gè)成功例子。坐落其中的銀太百貨引領(lǐng)時(shí)尚潮流，華聯(lián)商廈走大眾之路，天街商鋪則是精品店、特色店，強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品位，三大形態(tài)相互區(qū)別卻又呼應(yīng)。      
從泰龍現(xiàn)代商城看商業(yè)房地產(chǎn)的定位策略
    “知此知彼，百戰(zhàn)不殆” 有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾言，定位精準(zhǔn)乃是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)制勝的關(guān)鍵。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)就如打仗，若想取勝，必須知己知彼。讓我們剖析泰龍現(xiàn)代商城案例來(lái)分析商業(yè)房地產(chǎn)的定位策略的基本模式。正如世界上沒有一片一模一樣的樹葉一樣，泰龍現(xiàn)代商城案例僅僅是可供借鑒，但是絕對(duì)不能照搬照抄，照搬照抄只會(huì)死路一條。
    一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在考慮戰(zhàn)略定位時(shí)，首先要考慮的就是三大問題“做什么？”“怎么做？”“在哪里做？”
    商業(yè)房地產(chǎn)模式定位模型

一、泰龍現(xiàn)代商城的主題定位（做什么）
    沒有主題定位的商業(yè)房地產(chǎn)就好比人沒有了魂。主題化定位是指最大化聚合某一品類的商品，在此類商品中取得最豐富的優(yōu)勢(shì)。主題定位是為了創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化。有了鮮明主題定位的房地產(chǎn)，才能起到三方面積極的作用。一是可以了解自己的特色和項(xiàng)目鮮明地個(gè)性，將自己和眾多商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)分開來(lái)。二是才能起到聚眾效果。三是鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。
    泰龍商業(yè)城的目標(biāo)定位是成為全國(guó)一流、能為泰州市城市形象、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力的以主營(yíng)大型倉(cāng)儲(chǔ)式建材市場(chǎng)、四星級(jí)大酒店為核心業(yè)務(wù)的商貿(mào)城。而集市場(chǎng)、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、寫字樓、配套住宅為一體的高檔建筑群落。下面我們來(lái)看泰龍主題定位的幾個(gè)要點(diǎn)。
    1、市場(chǎng)細(xì)分，差異化策略
    目前商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商主要以投資購(gòu)物，娛樂休閑類商城為主，而鮮有投資在以建材市場(chǎng)和星級(jí)大酒店為核心業(yè)務(wù)的商貿(mào)城。理由是：一方面是建材是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度看，裝飾建材需求量將有快速增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為1.5---1.7，也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動(dòng)150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的住宅可以帶動(dòng)130元到150元的其它商品銷售。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度3到4個(gè)百分點(diǎn)。另一方面是整個(gè)蘇中缺乏具有輻射能力的大型建材市場(chǎng)。
    2、檔次定位，打造鮮明主題
    長(zhǎng)期以來(lái)，建材市場(chǎng)大都徘徊在較低管理層次，這也是目前大多數(shù)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，建材工業(yè)的迅猛發(fā)展促使了商家千方百計(jì)努力爭(zhēng)奪中國(guó)建材業(yè)這塊誘人的“蛋糕”，但是建材經(jīng)營(yíng)模式也面臨著大洗牌，根據(jù)聯(lián)縱智達(dá)對(duì)全國(guó)、江蘇及泰州周邊的建材深入市場(chǎng)研究，證明在以泰州為中心輻射的物流半徑內(nèi)缺乏一座中高檔次的建材市場(chǎng)。泰 龍將自己的檔次定位為全國(guó)一流的以建材和酒店為核心業(yè)務(wù)的高檔的商貿(mào)城，從而區(qū)別于一般的建材批發(fā)市場(chǎng)。另外，從建材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)建材市場(chǎng)的品牌要求越來(lái)越高，而且建材市場(chǎng)已開始走向細(xì)分化、專業(yè)化和精細(xì)化，從一個(gè)簡(jiǎn)單的交易場(chǎng)所向渠道品牌建設(shè)轉(zhuǎn)換。
    二、泰龍現(xiàn)代商城的功能組合定位（怎么做）
    商業(yè)地產(chǎn)還要講究功能組合定位。功能組合定位也稱為“綜合性定位”。綜合性定位是指融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式服務(wù)為顧客創(chuàng)造方便的策略。
    正如前文分析的，商業(yè)房地產(chǎn)的功能定位的其中一個(gè)重要原則就是“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”，使商業(yè)房地產(chǎn)中的幾個(gè)功能模塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，而不是幾個(gè)功能模塊的簡(jiǎn)單壘加。
    泰龍現(xiàn)代商城包括多種物業(yè)形態(tài)：建材交易市場(chǎng)、四星級(jí)酒店、商業(yè)（包括購(gòu)物中心和寫字樓）、配套住宅、配套倉(cāng)儲(chǔ)等，但是泰龍現(xiàn)代商城的投資重點(diǎn)是在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的建材交易市場(chǎng)、酒店和商業(yè)物業(yè)。住宅和倉(cāng)儲(chǔ)是作為建材交易市場(chǎng)的配套內(nèi)容。下表將分析泰龍現(xiàn)代商城功能模塊的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，從而考察幾個(gè)模塊是否能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
    功能模塊關(guān)聯(lián)度分析對(duì)比圖
    從上面模塊分析，我們可以看到：一是作為核心業(yè)務(wù)的建材市場(chǎng)和酒店并具有互補(bǔ)性。二是這幾大功能模塊可以形成一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈。
    三、泰龍現(xiàn)代商城的區(qū)域定位（在哪里做）
    大環(huán)境位于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的江蘇省，中環(huán)境位于蘇中，泰州、海陵工業(yè)園區(qū)環(huán)境包括便捷的交通、物流等基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，且無(wú)上規(guī)模、管理規(guī)范的建材市場(chǎng)。
    泰龍現(xiàn)代商城的項(xiàng)目區(qū)域定位具有以下幾大特性：
    一是商業(yè)形態(tài)的多元性
    泰州具有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，各類工業(yè)企業(yè)三、四萬(wàn)多家，其中規(guī)模以上企業(yè)1083家，涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷售突破10億元或利稅過億元的企業(yè)。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)對(duì)于泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平上升提供了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。泰州市的固定資產(chǎn)投資多年來(lái)一直保持較快增長(zhǎng)，交通、郵電、市政基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。全市擁有各類市場(chǎng)360個(gè)，其中超億元市場(chǎng)25個(gè)，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，金融保險(xiǎn)、信息咨詢、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。良好的商業(yè)氛圍和健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為建材市場(chǎng)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。
    二是 配套政策具有吸引力
    良好的招商引資環(huán)境，一站式辦公制度、現(xiàn)場(chǎng)辦公制度使投資項(xiàng)目的審批時(shí)間大為縮減,審批程序趨于簡(jiǎn)單化。這些改革為外來(lái)投資者提供了極大的方便。優(yōu)惠的稅收政策為投資者的決策加了一個(gè)重重的砝碼。
    三是地段交通的便利性
    泰龍商業(yè)城的目標(biāo)定位是成為全國(guó)一流、能為泰州市城市形象、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力的以主營(yíng)大型倉(cāng)儲(chǔ)式建材市場(chǎng)、四星級(jí)大酒店為核心業(yè)務(wù)的商貿(mào)城。集市場(chǎng)、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、寫字樓、配套住宅為一體的高檔建筑群落。這個(gè)定位的選址對(duì)物流、交通的便利性有著非常高的要求。泰龍商業(yè)城的開發(fā)商在選址的時(shí)候充分考慮到了這點(diǎn)。
    一是各縣（市）區(qū)高速公路四通八達(dá)。海陵工業(yè)園區(qū)最繁華的兩條道路――濟(jì)川東路與328國(guó)道交匯處，其中濟(jì)川東路是泰州市政府規(guī)劃的東西向商業(yè)主干道。泰州境內(nèi)高速公路達(dá)132公里，京滬高速、寧通高速、鹽靖高速在此交匯，目前境內(nèi)的沿江高等級(jí)公路正在建設(shè)之中，不久即可四通八達(dá)。
    二是鐵路運(yùn)輸便利。南京至泰州的寧啟鐵路已于2001年1月開工建設(shè)，2004竣工營(yíng)運(yùn)，泰州已有新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路兩條鐵路交匯境內(nèi)。從泰州站乘火車到達(dá)全國(guó)各地。
    三是航空運(yùn)輸便利。泰州距周邊多個(gè)航空港都在數(shù)小時(shí)車程，交通便利。其距上海虹橋機(jī)場(chǎng)2個(gè)小時(shí)，浦東機(jī)場(chǎng)3個(gè)小時(shí)，南京祿口機(jī)場(chǎng)2小時(shí)，常州機(jī)場(chǎng)1個(gè)多小時(shí)。區(qū)域交通的便利性這對(duì)于物流要求非常高的建材市場(chǎng)選址是有很大吸引力的。
    四、泰龍現(xiàn)代商城的客戶群定位
    泰龍現(xiàn)代商城將客戶群體鎖定建材市場(chǎng)各功能區(qū)的大客戶。選取大客戶可以：
    (一)、可以解決遠(yuǎn)距離的物流問題。眾所周知，建材業(yè)產(chǎn)品基本上都屬于份量重，搬運(yùn)不易的產(chǎn)品，無(wú)論是瓷磚、石材、板材、衛(wèi)浴，還是涂料油漆等，而且大多不在本地生產(chǎn)，所以對(duì)物流的要求很高，而這一問題不是所有的經(jīng)銷商、攤主可以解決的，大客戶的入駐，利用其強(qiáng)大的物流資源，將有效解決產(chǎn)品的運(yùn)輸來(lái)源問題。
    (二)、可以解決本市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品配銷問題，大客戶一般除了具有大物流能力外，還具有產(chǎn)品品種齊全、倉(cāng)儲(chǔ)量大、品牌號(hào)召力高等特點(diǎn)，大客戶的入駐可以有效滿足二級(jí)分銷商、小攤位經(jīng)營(yíng)主對(duì)產(chǎn)品配銷問題。
    五、泰龍現(xiàn)代商城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位
    整個(gè)蘇中缺乏具有輻射能力的大型建材市場(chǎng)，整個(gè)建材市場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布在泰州是比較低的。并且，隨著整體泰州市的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)，現(xiàn)有泰州的建材市場(chǎng)規(guī)模上無(wú)法形成影響力和產(chǎn)業(yè)突破，形象上跟泰州未來(lái)的城市定位不匹配。現(xiàn)有體量對(duì)于周邊城鎮(zhèn)基本形成不了什么輻射作用。泰州現(xiàn)有五家建材市場(chǎng)（華林、南海、溫泰、好易家、海泰爾）的運(yùn)營(yíng)情況，除海泰爾倒閉外，其他都比較可觀，商戶普遍具有較強(qiáng)承租能力。"